央行定調的降首付與北上廣深官宣的“認房不認貸”之下，這幾天一線城市的市場有了明顯的差異化。
其中北京、深圳、上海熱度有明顯回升，但廣州沒有明顯變化。
深圳方面，根據深圳中原研究中心監(jiān)測，8月30日深圳宣布跟進執(zhí)行“認房不認貸”政策的首個周日（9月3日），二手房帶看量明顯上升，較8月的日均帶看量增長75%。樂有家深圳地區(qū)門店同日的帶看量，較今年第二、第三季度的周日平均水平增長5成左右。
北京方面，新政一出就有開發(fā)商宣布聲稱要收回1%或2%的折扣，還有的更是直接宣布漲價。
據中原地產統(tǒng)計，北京新政第一天的新房市場成交，就超過8月半個月的成交量。9月2日，北京新房成交量超過1800套，但9月3日成交快速下調至900套左右。二手房方面，9月2日-3日兩天，北京二手房成交2600套，其中9月2日成交1200套，較上周同期的600套上漲100%。
廣州方面，廣州很多樓盤已經吹響了兩成首付的號角，但成交量并無明顯上升。
上海方面，新政后首個周末二手房成交量增加約70%。
伴隨著成交量走熱，樓市一個意外出現了：二手房掛牌量在飆升。

說是意外，其實也是意料之內、情理之中的事情。
根據中國證券報披露：
記者在鏈家數據庫中看到，目前，北京地區(qū)二手房掛牌房源已經增到155016套，而政策出臺前，掛牌量不足15.1萬套?！耙话銇碚f，北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常，超過這個界限就屬于滯銷。從6月份開始，二手房掛牌量一直在14萬套上下，現在屬于絕對的高位?！?br>也就是說，在北京成交量走熱的背景下，二手房掛牌量也在飆升。而且掛牌量速度比成交速度快很多。
兩天時間里，二手的掛牌量多了4000多套，二手房兩天的成交量是2600套。
這劇情是不是很熟悉？今年一季度的時候也有過這么一批人，一季度宏觀大環(huán)境改善之下，不少人盲目樂觀。
于是壓抑三年的需求在一季度集中釋放，不少人擔心房價會上漲，爭搶上車。
但一些聰明的投資客，卻在悄悄加速掛牌離場，借助行情實現套現，而且大多數都是降價掛牌。
可以看幾組數據：
第一，2023年3月10個重點城市二手住宅掛牌量為195.67萬套，環(huán)比上漲1.06%，同比上漲80.94%。重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽、合肥、西安、大連、佛山的二手房掛牌量都在10萬套以上。
第二，諸葛找房披露的數據顯示，當時熱點城市二手房掛牌量當中，漲價房源只占17.5%，降價房源則超過了80%。
結果不少理智的投資客賭對了，4月份開始，隨著各項宏觀數據公布，經濟、就業(yè)、消費等宏觀經濟數據并未按照大家的預期表現，導致新的需求并未產生，需求之間的青黃不接，最終表現在4月份的成交量整體轉向。

有些人成功離場，有些人則成為了高位接盤俠。有人星夜趕科場，有人辭官歸故里。
在成交量轉向之后，二手房掛牌量增加得更猛。

易居研究院披露，6月初上海的二手房掛牌量沖破了18萬套，掛牌量位居全國第三，僅次于重慶的22萬套，成都的20萬套。
同時，從掛牌增速來看，今年6月份上海、武漢和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分別為82%、72%和40%。13個重點城市二手房掛牌量
從北京目前的表現來看，劇情和一季度一樣，同樣是有人樂觀往里沖，有人眼明心亮，借助行情解套。

當然，兩天里掛牌量從15.1萬套沖到15.5萬套，激增的4000多套中，有置換群體，但多數應該還是尋求解套的人。
恰如本號分析的，降首付、認房不認貸疊加之下，樓市走位會和一季度很像，一線城市的成交量回升可能也就兩三個月的光景，之后仍會回到下行通道中。
因為引發(fā)這輪樓市調整的基本面并沒有絲毫改變。

引發(fā)全國樓市全面調整的因素，不是認房認貸，不是限購，而是：
第一，大多數城市供大于求。
第二，人口見頂之下供大于求局面加劇。
第三，高房價與低收入的天塹鴻溝始終沒有縮小，而在宏觀大環(huán)境不確定加劇的當下，這個鴻溝還在拉大，因為錢越來越難賺，工作穩(wěn)定性不夠，買不起房的人越來越多。

收入和就業(yè)不確定性加劇，高房價與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發(fā)嚴重。

第四，宏觀大環(huán)境不確定之下的預期和信心缺失。
四點之中，第三點最重要，這是最現實的問題，實力不夠，面對著高房價只能望房興嘆。買不起，這是樓市調整的最核心。

有人說，樓市想要復蘇，必須漲價才行，因為買漲不買跌，只有上漲，成交量才能托起來。

這個方法，在過去幾輪救市中，的確奏效，特別是2015年開啟的去庫存行動，通過全面漲價，全國樓市如火如荼。
然而，時至今日，這個方法早就沒法用了。
過去你的月收入5000元，房價1萬，面對漲價施壓，你會選擇掏空家里的6個錢包湊齊首付買入，擔心越往后越貴。
幾年過去了，你的月收入漲到了8000元，但房價漲到了5萬，這時候開發(fā)商說房價將上漲，你即便感受到了心理壓力，也沒用，因為根本買不起。
馮侖說得對，房地產降價并非什么壞事情，因為降到一定的時候，可能大家買房的欲望又會回來一點。
即便地方城市、業(yè)主和開發(fā)商不想降，也攔不住。
人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。當下樓市面臨的是一個系統(tǒng)性問題。這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調整周期時間不會短。所以，本號認為，對新一輪的救市行動，大家還是該冷靜思考，不要一不小心成了接盤俠。理智的炒房客們，又在利用這一波行情，選擇套現離場。高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
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