經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 從北京密云城區(qū)沿著密關(guān)路向北行走不遠，跨過京密引水渠，一片隱藏在山林中的建筑群映入眼簾，黃色的公寓、紅色的別墅錯落有致地散落在山間。

道路盡頭大門一側(cè)標明了建筑群的身份——北京長青國際老年公寓，這個曾經(jīng)寄托了業(yè)主方很大希望的項目，2010年底建成開始運行，2013年便開啟了長達五年的輾轉(zhuǎn)之路?！耙呀?jīng)有兩三家意向買家了。”長青國際老年公寓一位工作人員表示。這已經(jīng)是北京城建第三次掛牌出售北京長青國際老年公寓項目股權(quán)。

再次掛牌出售

這個項目占地206畝，總建筑面積6.73萬平方米，共有多層公寓、躍層公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、酒店公寓等五種類型，共計425套。

從大門進入，整個項目內(nèi)部除了少數(shù)工作人員和車輛外，顯得格外空蕩，秋風掠起黃葉，給人多少有些蕭瑟之感。項目辦公地位于中心區(qū)域的會所內(nèi)，項目西側(cè)的衛(wèi)生服務中心同樣處于空置狀態(tài)。

項目租賃顧問表示，目前對外出租的共有兩種類型，一居室月租金6200元，兩居室月租7200元，“物業(yè)、水電等都是自己負擔，加上吃飯，一居室一個月話費大概是8000元，兩居室比一居室多1000元?！?/span>

據(jù)其介紹，項目全部為精裝修，基本可以實現(xiàn)拎包入住，“如果使用我們的被子和床單一次性加500元，相對于從我們這里買，如果自己帶就沒有其他費用了，我們這邊也有食堂，每頓飯二三十元?！?/span>

另外，項目不對外銷售，只供出租，目前僅有一梯兩戶的多層公寓對外出租，其他戶型暫時不對外出租。不過，大多數(shù)的工作人員并不知道，早在10月22日，該項目已經(jīng)開始在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售。

掛牌文件顯示，掛牌出售日期截至11月16日，掛牌價為9.6965億元，其中股權(quán)價格為1.748億元，剩余的7.9484億元為項目本身負債。項目除了425套各類房產(chǎn)外，還有1.59萬平方米的建筑面積指標可以利用。

北京長青國際老年公寓有限公司為北京城建集團全資子公司，目前由北京城建置業(yè)有限公司代為管理，今年7月19日，北京城建集團董事會召開的2018年第六次會議上，作為第三項議題通過了董事會決議。

北京城建集團為北京市國資委下屬企業(yè)，上述工作人員表示，目前已經(jīng)有兩三家意向買家，“談過幾次，主要是集團那邊談，具體我們了解的不多?！?014年曾兩次出售項目80%股權(quán)，但均流拍。

對于北京長青國際老年公寓項目出售相關(guān)情況，經(jīng)濟觀察報記者曾多次聯(lián)系北京城建集團進行采訪均未獲得回應，代管方北京城建置業(yè)方面電話則一直無人接聽。

今年8月份，北京城建集團曾和朗詩綠色集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在北京合作開發(fā)建設養(yǎng)老、長租公寓和綠色地產(chǎn)等項目。不過，朗詩綠色集團方面告訴經(jīng)濟觀察報記者，并沒有收購北京長青國際老年公寓的計劃?！拔覀兒宛B(yǎng)老那邊負責人核實，他們都不知道北京城建出售養(yǎng)老項目?！?/span>

從合作到分手

2005年，中國紅十字基金會和北京城建集團合資成立北京長青國際老年公寓有限公司，紅基會下屬的北京拔萃雙語學校持股20%，后者持股80%。

時任紅基會副理事長江丹擔任董事長，來自北京城建集團的徐賤云擔任副董事長、蔡強擔任總經(jīng)理。據(jù)上述工作人員透露，注冊資金全部來自北京城建集團，紅基會享受項目20%的權(quán)益。

2007年6月份，北京長青公司以9096.66萬元價格獲得206畝建設用地，當時折合樓面價1102.94元/平方米。土地出讓時即約定項目禁止對外銷售。2011年5月份，經(jīng)過變更后，土地價格更是降至3024.14萬元，樓面價只有366.67元/平方米。

項目于2007年11月份舉行奠基儀式，中國紅十字會、紅基會和北京城建集團等相關(guān)負責人參加活動。2010年初，項目陸續(xù)建成并完成驗收，6月份舉行落成儀式。在這前后，項目已經(jīng)開始啟動租售。

根據(jù)北京城建集團官網(wǎng)公布信息顯示，項目有永久性會員產(chǎn)品、長期和短期會員產(chǎn)品，其中永久性會員采取一次性出售房屋，房屋使用權(quán)為70年，銷售均價為14620元，長期會員費為30萬元，短期為10萬元，租金另算。

由于與紅基會合作，項目最初名稱為北京曜陽國際老年公寓，曜陽國際老年公寓是紅基會關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一個品牌，目前在全國各地有在建、建成項目10余個。2011年隨著江丹從紅基會副理事長轉(zhuǎn)任中國紅十字總會擔任事業(yè)發(fā)展中心主任，曜陽國際老年公寓成為中國紅十字總會事業(yè)發(fā)展中心旗下養(yǎng)老項目品牌。

這本是一個多贏的合作模式，據(jù)中國紅十字總會事業(yè)發(fā)展中心管網(wǎng)信息，紅會會有相應彩票基金用于曜陽國際老年公寓項目，通過與企業(yè)合作，獲得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運作平臺；北京城建集團則獲取了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)資源嫁接。同時，雙方還共同引入武警總醫(yī)院，在項目中配建醫(yī)療保健中心。

但是雙方合作并沒有持續(xù)多久，開業(yè)三年后的2014年，北京城建集團即開始掛牌出售持有北京長青國際老年公寓有限公司80%股權(quán)，當年曾先后兩次掛牌出售股權(quán)，不過均流拍了。

2015年下半年，北京城建集團從北京拔萃雙語學校手中回購了20%股權(quán)，并于2016年中完成工商資料變更。北京城建集團2016年財報中提及北京長青國際老年公寓項目，仍然是持股80%的控股子公司，到了2017年報中，變成持有100%股權(quán)的全資子公司，均沒有提及股權(quán)回購事宜。

北京曜陽國際老年公寓也是中國紅十字總會事業(yè)發(fā)展中心退出的第一個項目。完成股權(quán)回購的兩年后，北京城建再次將北京長青國際老年公寓100%股權(quán)及債權(quán)掛牌出售，11月16日將正式結(jié)束掛牌，無論出售能否成功，屆時將會有一個明確的結(jié)果。

背后的連續(xù)虧損

北京長青國際老年公寓又是一個生不逢時的項目，項目剛剛面世，正好趕上郭美美事件，紅基會陷入輿論漩渦，雖然最后曜陽國際老年公寓從紅基會轉(zhuǎn)到紅十字會總會名下，但當時有關(guān)項目質(zhì)疑并不在少數(shù)。

據(jù)上述長青公司工作人員介紹，之所以掛牌出售項目，主要是因為項目常年虧損，“我們是國企，不像民企?！倍t十字總會背景的北京拔萃雙語學校作為持有20%股東的存在，又成為項目出售的障礙。

該名工作人員透露，北京城建之所以要回購20%股份，一方面因為如果新的股東進來，紅十字會方面擔心無法繼續(xù)合作；另一方面，由于紅十字會存在，很多有意向的買家也會有所顧忌。“所以想要出售項目，就必須把股權(quán)全部回購回來?！?/span>

翻閱北京城建集團及北京長青國際老年公寓有限公司財報，不難發(fā)現(xiàn)長青公寓項目連續(xù)虧損的現(xiàn)實，從2012年2018年前8個月，長青國際老年公寓項目累計虧損額達到2.95億元，負債更是高達8.32億元。

虧損背后是營收的乏力，2012年到2018年前8個月，營收分別為435.44萬元、347.4萬元、319.06萬元、182.99萬元、133.31萬元、142.26萬元和75.97萬元，呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢。

收入少則是因為入住率低，據(jù)上述工作人員透露，項目夏天入住率相對較高，也只有20戶左右，“入冬后，基本沒人住了，這么多年了，每年收入都不夠給員工發(fā)工資，只能賣掉了?！?/span>

其實，根據(jù)公開數(shù)據(jù)也不難計算項目入住率。掛牌文件顯示，2018年1-8月份長青公寓收入為75.97萬元，目前單個房間月收入大約在8000元到9000元，8個月收入是6.4萬元-7.2萬元，按照8個月滿租計算，入住的只有11戶左右。

入住11戶意味著什么？整個項目425戶，也就是說，北京長青國際老年公寓項目2018年1-8月份入住率只有2.59%。

按照最初想法，長青公寓采取租售結(jié)合方式，五種不同戶型針對不同階層，其中紅基會有預留20%房源供一些對國家有特殊貢獻的人養(yǎng)老，預想中出租對象甚至還包括國外的老人及一些退休官員和企業(yè)家。

長青公寓定位本身就屬于高端，價格相對較高，租金基本與北京三環(huán)租金相當。但相應涉老服務及配套卻相對稀缺，項目周邊沒有任何商店、飯店等配套，據(jù)上述租賃顧問介紹，項目每周有一趟到密云城區(qū)的免費購物班車，可以一次購進一周所需的生活用品。

對于養(yǎng)老項目來說，最重要的是醫(yī)療服務，但據(jù)上述顧問透露，項目每周有一次免費量血壓，但沒有配套醫(yī)療機構(gòu)，如果老人發(fā)生應急情況，“離我們這里最近的醫(yī)院是密云醫(yī)院，10公里左右，我們可以幫助打120?！?/span>