農(nóng)村集體廠房物業(yè)是我市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重要收入來源，是提高農(nóng)村居民收入、維護(hù)基層穩(wěn)定的重要保障，也是全市實體經(jīng)濟(jì)的重要載體。我市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺建成以來，集體廠房物業(yè)交易管理日趨規(guī)范，效益不斷提升。然而，個別地方出現(xiàn)了“二手房東”擾亂市場哄抬租價、廠房物業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚引領(lǐng)作用不明顯不充分等現(xiàn)象，不利于非公實體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。近日，市農(nóng)業(yè)局農(nóng)資辦主任尹效良解讀了穩(wěn)定村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房租賃市場政策。

新政策提出較完備的政策體系

尹效良介紹了《進(jìn)一步扶持非公有制經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》第二十三條內(nèi)容：穩(wěn)定村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房租賃市場。落實村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房用途管控的屬地責(zé)任，嚴(yán)厲打擊囤積廠房、哄抬租金等違規(guī)行為。對未經(jīng)所在鎮(zhèn)街園區(qū)審查同意并在招標(biāo)文件、租賃合同中注明的，承租方不得轉(zhuǎn)租、分租。加強(qiáng)對承租企業(yè)經(jīng)營活動、履約行為的監(jiān)管，引入舉報機(jī)制，對違約轉(zhuǎn)租、分租的，依法追究責(zé)任，并列入交易平臺信用風(fēng)險警示名單，三年內(nèi)不得參與全市村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房承租。鼓勵鎮(zhèn)街園區(qū)梳理轄區(qū)范圍重點企業(yè)名錄，為重點企業(yè)承租、續(xù)租村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房提供“綠色通道”，規(guī)范租金租期的磋商機(jī)制。

據(jù)尹效良分析，個別地方之所以出現(xiàn)“二手房東”擾亂市場哄抬租價、廠房物業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚引領(lǐng)作用不明顯不充分等現(xiàn)象，重要原因是管理部門當(dāng)時沒有專門就集體廠房物業(yè)的轉(zhuǎn)租分租問題，制定實施對應(yīng)的政策。

市農(nóng)業(yè)局2016年出臺的《東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易若干問題的指導(dǎo)意見》中，主要就農(nóng)村集體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)租分租問題，提出“業(yè)主單位須在交易方案、擬定的合同文本中明確租賃性標(biāo)的是否允許轉(zhuǎn)租或分租”的簡單要求。該《指導(dǎo)意見》有解決問題的傾向，但欠缺實際操作指引。

而新政策專門就集體廠房物業(yè)的轉(zhuǎn)租和分租，制定對應(yīng)的規(guī)范措施，從事前約定、事中監(jiān)管檢查、事后錄入信用警示名單等方面，提出比較完整的應(yīng)對方案。

支持“重點企業(yè)”大發(fā)展

鼓勵鎮(zhèn)街園區(qū)梳理轄區(qū)范圍重點企業(yè)名錄，為重點企業(yè)承租、續(xù)租村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房提供“綠色通道”，規(guī)范租金租期的磋商機(jī)制。新政提出了對“重點企業(yè)”的優(yōu)惠措施。

尹效良解讀了該項優(yōu)惠內(nèi)容：舊政策沒有“重點企業(yè)”的概念，新政策提出“重點企業(yè)”可由鎮(zhèn)街園區(qū)自行定義，并在租賃集體廠房物業(yè)時適用“綠色通道”，極大鼓勵實體經(jīng)濟(jì)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的發(fā)展。

尹效良介紹了政策落實措施：優(yōu)先解決符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的重點企業(yè)對廠房租賃的需求。鼓勵鎮(zhèn)街園區(qū)梳理轄區(qū)范圍重點企業(yè)名錄，以磋商交易的方式為重點企業(yè)承租、續(xù)租村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房提供“綠色通道”。

落實主管部門責(zé)任

新政策為非公有制經(jīng)濟(jì)撐腰，主管部門還需認(rèn)真負(fù)起責(zé)任。對于責(zé)任單位和如何處理問題，尹效良這樣解讀：

落實鎮(zhèn)街管控責(zé)任。由屬地鎮(zhèn)街主管部門加大對村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房出租過程的管控，嚴(yán)厲打擊囤積廠房、哄抬租金等違規(guī)行為。對未在招標(biāo)文件、租賃合同中注明并經(jīng)所在鎮(zhèn)街園區(qū)審查同意的，承租方不得轉(zhuǎn)租、分租。

管控違約轉(zhuǎn)租分租行為。承租人若違反合同規(guī)定并未經(jīng)所在鎮(zhèn)街園區(qū)審查同意而轉(zhuǎn)租、分租的，一經(jīng)確認(rèn)，鎮(zhèn)街園區(qū)可將承租人錄入農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺信用警示名單，經(jīng)市農(nóng)資辦核查后，承租人3年內(nèi)將無法參與全市農(nóng)村集體工業(yè)廠房競投。

確定政策落實時間表

尹效良介紹了市農(nóng)業(yè)局落實新政的時間表：

進(jìn)一步細(xì)化措施。市農(nóng)業(yè)局已初步擬定《關(guān)于加強(qiáng)我市農(nóng)村集體廠房物業(yè)交易管理的指導(dǎo)意見》，該《意見》涵括遏制集體廠房物業(yè)交易“二手房東”現(xiàn)象、為優(yōu)質(zhì)重點企業(yè)提供集體廠房物業(yè)交易“綠色通道”等細(xì)化內(nèi)容，擬作為配套政策。

明確設(shè)立轉(zhuǎn)租分租要求條款。2018年年底前，各鎮(zhèn)街農(nóng)村集體資產(chǎn)管理部門在審查集體廠房交易方案時，必須審查交易合同是否設(shè)立了轉(zhuǎn)租分租的說明條款，若允許轉(zhuǎn)租分租的，必須經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審查同意。

明確設(shè)立轉(zhuǎn)租分租要求條款。2019年上半年前，健全推動交易平臺信用風(fēng)險警示名單制度的落實，對違約轉(zhuǎn)租、分租的單位和個人，依法追究責(zé)任，三年內(nèi)限制其參與全市村（社區(qū)）集體工業(yè)廠房交易。

建立重點企業(yè)備案制度。2019年上半年前，將建立參加集體廠房物業(yè)交易重點企業(yè)動態(tài)備案制度，由各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)動態(tài)制定重點企業(yè)名錄，報市有關(guān)部門備案后，名錄中的企業(yè)參與集體廠房物業(yè)交易時可適用“綠色通道”。

尹效良認(rèn)為，實施新政后，可達(dá)到以下預(yù)期效果：遏制“二手房東”惡性抬高廠房物業(yè)租金水平的行為；回應(yīng)社會訴求，建立健康的集體廠房市場秩序；鼓勵實體經(jīng)濟(jì)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的發(fā)展。